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在日本投资房产,必须要了解的城市之大阪,带你一起了解

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  • 来源:
  • 发布时间:2020-10-22 09:18
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【概要描述】大阪不同于东京,大阪的不动产投资更为细致化,作为日本第二个“首都”,日本的发展前景趋势将逐渐向大阪靠拢,并且在不动产投资方面,还有更多的优势吸引着许多投资客前来大阪进行投资。

在日本投资房产,必须要了解的城市之大阪,带你一起了解

【概要描述】大阪不同于东京,大阪的不动产投资更为细致化,作为日本第二个“首都”,日本的发展前景趋势将逐渐向大阪靠拢,并且在不动产投资方面,还有更多的优势吸引着许多投资客前来大阪进行投资。

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大阪不动产发展解析
 
大阪不同于东京,大阪的不动产投资更为细致化,作为日本第二个“首都”,日本的发展前景趋势将逐渐向大阪靠拢,并且在不动产投资方面,还有更多的优势吸引着许多投资客前来大阪进行投资。

涨幅可观
大阪不动产涨幅在最近几年是怎么样的呢?
(大阪不动产价格涨幅图)
 
从图中我们可以看出,大阪市的不动产价格呈现逐渐上升的趋势。2019年12月份大阪市的二手公寓的销售价格(按照70㎡为标准)为3168万日元,而且还在持续增长。东京23区12月份的价格5461万日元同比增长2.3%,而大阪市同比增长8.3%,价格上涨趋势持续见好。和其他城市相比也是一目了然。
 
 

(日本各大城市不动产价格涨幅趋势)
 
其中,大阪市的中心6区(北区、中央区、福岛区、西区、浪速区、天王寺区)上涨趋势更为猛烈。因此,许多房地产商和投资客更愿意把资金转移到相对便宜、未来价格看涨的大阪市。虽说现在大阪市的公寓比东京市的便宜,但其上涨趋势见好,投资价值不可小觑。

地价低
大阪地价很低,能低到什么程度呢?大阪地价连东京的三分之一都不到。

(东京VS大阪地价)
 
相较于东京地价较高的这一原因,大阪地价低,房价就会相对较低,租金也会比较友好。同时大阪人口较稳定,不会频繁流出流入,因而更适合长期出租。

租售比高
一般来讲,租售比可以归纳为房屋月租金与其售价的比值,也就是说,单靠租金需要多少个月可以完全收回投资。从一定程度上,租售比反映了项目的投资价值,并且能够判断是否有房产泡沫的显现迹象。国际上界定一个区域房地产运行状况良好的租售比界定在1:200到1:300之间,如果租售比低于1:300,这意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现;而如果高于1:200,表明这一区域房产投资潜力相对较大,租金回报率较高。

(日本三大都市的公寓、独立屋租售比变化趋势)
 
你可能会问,公寓的租售比虽然不低,但不是呈下降趋势么?其实不然,租售比变低的主要原因的房价上涨,从房价走势可以看出,虽然租售比每年低了1%,但是房价上涨幅度可能超过10%,稳赚不赔。而独立屋项目,也就是一户建,价值相对稳定,因此也有一个稳定的租售比,资金保值能力很好。
 
相对而言,大阪长租房租售比高于东京。东京实际回报率在4-5%,而大阪是5-6%。所以如果在涨幅跟租售比之间选择一个平衡的话,大阪是个不错的选择。
 
作为日本第二大“首都”,大阪有着至关重要的战略地位,加上2019年G20峰会、2024年博彩业、2025年世博会等一众利好消息,都给大阪的不动产市场注入了新的活力,而大阪价格低、涨幅可观、租售比高等众多优势也让大阪的不动产投资成为许多投资客的最爱,其投资前景非常可观。
 
经营管理签证申请条件及法律要求:
 
1. 购买5000万日元(约合人民币300万)以上的持民宿牌照一户建,在日本注册公司
2. 申请人年满20周岁
3. 无日本犯罪记录
4. 投资公司需满足如下条件:
○ 以公司名义持有房产;
○ 注册资本金不低于500万日元;
○ 公司有注册地址、实际办公室;
○ 公司有注册账户。
注:
首次取得经营管理签证的有效期为一年,之后需要向入管局表述公司的运营情况,入管局再决定是否续签及续签的时间。当续签达到一定时长后,就可以申请永久居留权。

 
续签条件:
 
○ 在日本无不良记录
○ 公司有合理运营方式和计划
○ 收入可充分在日本生活

无论首次申请还是续签条件里面没有提到需要购买房产,为什么很多的移民公司说买日本房产可以移民?因为一年后更新签证主要是看两点:
 
○ 在日本有无违法行为(违规停车也算!)
○ 公司经营情况:这一点比较重要,因为现在入国管理局在审查通过经营管理签证时,会预审公司以后的运营状况,如果事业内容不稳定或者没有可行性,连最开始的一年签证都拿不到。而对于一个不熟悉日本的外国人而言,最稳定和可行的事业就是投资不动产然后运营管理。

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